Kinnisvara ostmise ja üürimise otsus on paljude inimeste ja perede jaoks üks olulisemaid finantsotsuseid elus. See kalkulaator aitab hinnata, milline variant on majanduslikult soodsam, võttes arvesse nii otseseid kulusid kui ka pikaajalisi finantstagajärgi. Otsuse mõjutavad mitmed majanduslikud ja isiklikud tegurid, mis kõik vajavad hoolikat kaalumist.
Sisesta kinnisvara ostuhind, esialgne investeering ja aastane üürihind, et võrrelda pikaajalisi kulusid.
Mida täpselt võrdleme?
Võrdlus käib kahe rahavoogude rea vahel samal ajahoristondil:
- Ostmine: sissemakse, tehingukulud, laenumaksed (intress + põhiosa), hooldus, kindlustus, maksud, ühistu/haldustasud, renoveerimised, müügikulud (vahendustasu jms) ning tulu müügist (vara hind – laenujääk – müügikulud).
- Üürimine: üür + üürikasv, kindlustus tarbija tasandil (kui on), kommunaalide vahe, tagatisraha (tagasi lõpus) ning investeeringutulu kapitalilt, mida sa ei seo sissemakseks (võimaluse kulu).
Kui viime mõlema variandi rahavood tänasesse väärtusesse (DCF), saame võrrelda õunu õuntega.
Metoodika (DCF) — lühidalt, selgelt
Nüüdisväärtus ostes
PV_buy = −DP − CC₀ + ∑(−Mortgage_t − Maint_t − Tax_t − HOA_t) / (1+r)^t + (SalePrice − SellCosts − LoanRemain_T) / (1+r)^T
Nüüdisväärtus üürides
PV_rent = −CC_rent,0 + ∑(−Rent_t − Ins_t + InvestReturn_t) / (1+r)^t + Depo_return_T/(1+r)^T
- DP — sissemakse; CC₀ — ostu algkulud (notar/riigilõiv/maakler jms); r — sinu diskontomäär (nõutav tootlus/kapitalikulu).
- Maint — hooldus/kapitalikulud (tihti 1–2% objekti väärtusest aastas orientiirina).
- Tax/HOA — maksud, ühistu- ja halduskulud.
- SellCosts — müügikulud (nt 2–4% tehingust, turupõhine).
- InvestReturn — tootlus rahalt, mida sa ei kuluta sissemakseks/algkuludeks.
Olulised eeldused, mida sisestada
- Horisont (T): kui kaua plaanid elada/hoida vara enne müüki.
- Intress & laenutüüp: fikseeritud vs muutuv; amortisatsioon (annuiteet) vs bullet.
- Üüri kasv: konservatiivne, nt 0–3% a/a, vastavalt piirkonnale.
- Hooldus & CAPEX: baashooldus + suuremad tööd (katus, fassaad, lift).
- Väärtuse muutus: vara pikaajaline kasv/langus; kasuta vahemikku ja testi tundlikkust.
- Tehingukulud: ostul ja müügil — ära jäta neid nurga taha!
- Võimaluse kulu: sissemakse + algkulud võiksid teenida tootlust (investorina see on kriitiline).
Kiirvalemid & orientiirid
- Ligikaudne “oma kodu kulu” aastas: intressikulu + hooldus (1–2% väärtusest) + maksud/HOA − eeldatud väärtuse kasv (kui soovid seda maha arvata).
- Üüri-vs-osta indikaator: Hinna-üürisuhe = (Ostuhind) / (Aastane turuüür). Vahemik 15–20 on tihti “piiripealne”; <15 soosib ostu, >25 kaldub üürile (turuti erinev).
- Breakeven-periood (intuition): mida suuremad on tehingukulud ja mida madalam on neto-üürimäär, seda pikem periood kulub ostu “tasumiseks”.
Praktilised stsenaariumid
Stsenaarium A — madal intress, mõõdukas kasv
- Ost: 180 000 €; DP 20% (36 000 €)
- Intress 2,3% fikseeritud; üüritase 850 €/kuu; üürikasv 2% a/a
- Hooldus 1% väärtusest; müügikulud 3%
- Horisont 8 a; väärtuse kasv 2,5% a/a
Tulemuslikkus: madal intress + mõistlik kasv toovad sageli ostu kasuks juba 5–7 aasta juures, kui tehingukulud on hõlpsalt “amortiseeritavad”.
Stsenaarium B — kõrge intress, pehme turg
- Ost: 180 000 €; DP 10% (18 000 €)
- Intress 6,2% muutuv; üür 780 €/kuu; üürikasv 1% a/a
- Hooldus 1,5% väärtusest; väärtuse langus −0,5% a/a
- Müügikulud 3,5%; horisont 5 a
Tulemuslikkus: üürimine kaldub soodsamaks, sest intressi- ja CAPEX-koormus + lühike horisont ei lase ostukulusid tasa teenida.
“Mis siis, kui…?” tundlikkus
| Muudetav eeldus | Madal | Baassenaarium | Kõrge | Mõju ost-vs-üür |
|---|---|---|---|---|
| Intressimäär | 2% | 4% | 6% | Madalam intress → ost soodsam; kõrgem → üür soodsam |
| Hooldus/CAPEX | 0,8% | 1,2% | 2,0% | Kõrgem hooldus sööb ostu eelise |
| Väärtuse kasv | 0% | 2% | 4% | Kiirem kasv soosib ostmist (kui horisont piisav) |
| Üürikasv | 0% | 1,5% | 3% | Kiirem üürikasv teeb üürimise aja jooksul kallimaks |
| Horisont | 3 a | 7 a | 12 a | Mida pikem horisont, seda tõenäolisem ostu eelis |
Levinumad vead, mida vältida
- Unustatakse tehingukulud: ostu- ja müügitasud võivad kogusummas ulatuda mitme protsendini hinnast.
- Ei arvesta CAPEX-i: suured renoveerimised ei ole “kui juhtub” — nad juhtuvad.
- Võimaluse kulu ignoreerimine: sissemakse võiks muidu teenida tootlust.
- Liiga optimistlik kasv: vara hind ei kasva igal aastal; testi ka null- ja negatiivseid stsenaariume.
- Liiga lühike horisont: alla ~5 aasta ost/müük on sageli üürile kasuks (kulud ei jõua tasa minna).
KKK
Kuidas valida diskontomäära (r)?
Kasuta oma nõutavat tootlust (mida ootaksid investeeringult sarnase riskiga). Paljud kasutavad 4–7% vahemikku; oluline on teha tundlikkusanalüüs ±1–2%.
Kas põhiosa tagasimakse on “kulu”?
Rahavoos küll (väljamakse), kuid rikkust see ei hävita — see kasvatab sinu omakapitali. Seepärast tuleb lõpus arvestada laenujäägi vähenemist ja müügitulu.
Kui tihti tuleks eeldusi uuendada?
Ideaalis kord aastas või turumuutuse korral (intressihüpe, üüripööre, renoveerimisotsus).
Lugemissoovitused (ilma linkideta)
- What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow… — Frank Gallinelli
- Real Estate Investment — Andrew Baum
- The Bogleheads’ Guide to Investing — lihtsad põhimõtted võrdluseks “osta vs investeeri mujale”
Kiirkontroll enne otsust
- Kinnita horisont (aastates) ja testi vähemalt 3 stsenaariumi (pessimistlik/baas/optimistlik).
- Sisesta kõik tehingu- ja omamiskulud (ost, hooldus, maksud, HOA, müük).
- Lisa võimaluse kulu: sissemakse + algkulud × eeldatav tootlus.
- Kontrolli üüri asenduskulu: kui üüriturg odav/stabiilne, anna üürile eelist lühikesel horisondil.
- Vaata tulemusi nii PV (nüüdisväärtus) kui ka igakuise rahavoo vaates.
Viimane mõte: kui numbrid on piiri peal, lase valikul otsustada elustiilil (paindlikkus vs püsivus). Kui numbrid on selged, lase nendel juhtida. Kalkulaator aitab sul näha mõlemat.
