Kinnisvara üüritootluse kalkulaator on kiire „reaalsuskontroll”: kui palju sinu objekt tegelikult teenib, kui arvestada üüri, kulusid ja tühiolekut. See aitab võrrelda objekte, seada miinimumnõude tootlusele ning vältida üle maksmist ka siis, kui turg on kuum.
Sisesta kinnisvara ostuhind ja aastane üüritulu, et arvutada üüritootluse protsent.
Mida kalkulaator arvestab
- Hind / väärtus: ostu- või hetke turuhind.
- Üür: kuumüür (vajadusel lisa kõrvalkulude loogika, kas üürnik või omanik).
- Tühiolek & krediidikahjum: % potentsiaalsest üürist, mis ei laeku.
- Tegevuskulud (OPEX): haldus, hooldus, kindlustus, kinnisvaramaks, omaniku kommunaalid, reklaam, väikeremont.
- CapEx reserv (valik): suuremate tööde padi (nt 5–10 €/m² aastas).
Definitsioonid — räägime üht keelt
- Brutotootlus =
aastane üür / hind. Kiire sõel, ei arvesta kulusid. - Efektiivne üür (EGI) =
potentsiaalne üür × (1 − tühiolek%). - NOI (Net Operating Income) =
EGI − OPEX(enne laenu ja makse). - Netotootlus =
NOI / hind. Realistlikum kui bruto. - OPEX ratio =
OPEX / EGI. Näitab kulude „isu”. - GRM (Gross Rent Multiplier) =
hind / aastane üür. Mida madalam, seda parem (kiire võrdlus).
Valemid (kiirviit)
| Näitajad | Valem | Märkus |
|---|---|---|
| Brutotootlus | (Aastane üür / Hind) × 100% | lihtne sõel |
| EGI | GPR × (1 − tühiolek%) | GPR = potentsiaalne üür |
| NOI | EGI − OPEX | OPEX: haldus, hooldus, maksud, kindlustus |
| Netotootlus | (NOI / Hind) × 100% | realistlik tootlus |
| OPEX ratio | OPEX / EGI | 20–45% on paljudel korteritel tavapärane |
| GRM | Hind / Aastane üür | madalam = parem |
Praktiline näide (täisvaade)
Eeldused: Hind 120 000 €, kuumüür 800 €/kuu (9 600 €/a), tühiolek 5%, OPEX 2 400 €/a, CapEx reserv 600 €/a.
- Brutotootlus:
9 600 / 120 000 = 8.00% - EGI:
9 600 × (1 − 0.05) = 9 120 € - NOI:
9 120 − (2 400 + 600) = 6 120 € - Netotootlus:
6 120 / 120 000 = 5.10% - OPEX ratio:
(2 400 + 600) / 9 120 = 32.9% - GRM:
120 000 / 9 600 = 12.5
Tõlgendus: Paberil 8% bruto näeb kena, aga netona 5.1%. Kui sinu siht on ≥ 6% neto, vajad kas kõrgemat üüri, madalamat hinda või väiksemat kulubaasi.
Tundlikkus (sama objekt)
| Stsenaarium | NOI (€) | Netotootlus | OPEX ratio |
|---|---|---|---|
| Üür +50 €/kuu | 6 720 | 5.60% | 30.3% |
| Hind −10% | 6 120 | 5.67% | 32.9% |
| OPEX −400 €/a | 6 520 | 5.43% | 28.5% |
| Tühiolek 8% | 5 832 | 4.86% | 34.9% |
Kiirvõrdlus: millal millist mõõdikut kasutada?
| Mõõdik | Pluss | Miinus | Kus kasutada |
|---|---|---|---|
| Brutotootlus | väga kiire | ignoreerib kulusid | esmane sõel |
| Netotootlus | realistlik | vajab kulude hinnangut | ostuotsus |
| GRM | lihtne võrrelda | ei näita kulusid | turutaseme võrdlus |
| OPEX ratio | näitab „kulunälga” | üksinda ei piisa | kulude kontroll |
Tühiolek, krediidikahjum ja hinnastamine
- Tühiolek sööb otse EGI-d. Konservatiivne eeldus 3–10% (asukoht! segment!).
- Krediidikahjum: mittelaekumised — lisa 0–2% konservatiivse padjana.
- Hinnastamine: turu üür + objekti kvaliteet + haldus; alahinnastamine suurendab täituvust, kuid vähendab tootlust.
CapEx ja „peidetud” kulud
Netotootlus kukub, kui CapEx-i ei eelarvesta. Loo iga-aastane reserv (nt 5–10 €/m²) katuse, fassaadi, seadmete, liftide jaoks. Kaalu ühekordsete kulude (renoveerimine, mööbel) ja tehingukulude lisamist „oma kapitali” hulka, kui hiljem võrdled owner-returns’e.
Levinumad vead (ja vältimise võtted)
| Viga | Miks halb | Parandus |
|---|---|---|
| Tühiolek = 0% | kunstlikult ilus neto | kasuta turupõhist vahemikku |
| CapEx ignoreerimine | NOI ülehinnatud | loo aastane reserv |
| „Kõik kulud üürniku kanda” eeldus | reaalsus teistsugune | täpsusta leping; arvesta omaniku kommunaalid |
| Brutotootluse järgi ostmine | kulud söövad tootluse | vaata netotootlust/OPEX ratio’t |
| Ühekordsete kulude unustamine | CoC hiljem pettumus | lisa sulgemiskulud + algremont kapitali hulka |
Kontrollnimekiri enne pakkumist
- Turu üürivahemik & täituvus (viimase 12–24 kuu andmed).
- Kulude jaotus: kes maksab mida? (vesi, küte, prügivedu, trepikoda).
- CapEx ajalugu ja järgmise 5 aasta plaan (katus, torustik, fassaad, lift, küttesüsteem).
- Halduslepingud, kindlustus, maksud (ja võimalikud tõusud).
- Õiguslik seis: üürilepingute kestus, tagatisrahad, võlgnevused.
KKK
Kuidas seostuvad netotootlus ja „cash-on-cash”?
Netotootlus on võlavaba objekti tootlus (NOI / hind). Cash-on-cash arvestab ka finantseerimist (pärast võlaserviisi / sissemakstud raha). Üürikalkulaator keskendub tootlusele objekti enda vaates.
Kas möbleeritud üür annab alati kõrgema tootluse?
Tavaliselt kõrgem brutotulu, kuid suurem tühiolek, halduskoormus ja kulud (mööbli amort). Võrdle netotootlust, mitte ainult kuumüüri.
Kui suur peaks olema OPEX ratio?
Väikeelamute ja korterite puhul 20–45% on levinud. Kui kulud ületavad ~50% EGI-st, uuri, mis neid veab (kommunaalid, haldus, erakorralised remondid).
Kuidas maksud mõjutavad tootlust?
Netotootlus on enne makse. Isiklik maksukoormus sõltub kehtivast seadusandlusest ja sinu struktuurist (eraisik/ettevõte). Võrdlemisel hoia maksud eraldi või kasuta ühtset eeldust.
Soovitatav lugemine (ilma linkideta)
- Real Estate Finance and Investments — Brueggeman & Fisher
- What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow… — Frank Gallinelli
- The Book on Rental Property Investing — Brandon Turner
- Commercial Real Estate Analysis and Investments — Geltner & Miller