Kinnisvarainvesteeringu tasuvuse kalkulaator on sinu „mini-finantsosakond”: see paneb üürivoo, kulud ja hinnatõusu samale reale, et näha, kas objekt tegelikult kasvatab sinu kapitali ja rahavoogu. Sobib nii esimese üürikorteri kui ka mitmeobjektilise portfelli analüüsiks.
Sisesta kinnisvara ostuhind, aastane üür ja väärtuse tõusu määr, et arvutada investeeringu ROI (%).
Teoreetiline taust
Kinnisvara tootlus on kahe mootoriga:
- Rahavoog (tulu – kulud – võlaserviis): üüritulu miinus püsikulud ning laenumaksed.
- Kapitali kasv: vara väärtuse tõus ja laenujäägi vähenemine ajas.
Hea analüüs eristab operatiivset tootlust (NOI, cap rate) ja omaniku tootlust (cash-on-cash, kogutootlus koos hinnatõusuga).
Olulised mõisted
- Potentsiaalne üür (GPR): üür ilma tühiolekuta.
- Tühiolek & krediidikahjum: protsent üürist, mida ei laeku.
- Netotulu (NOI):
NOI = Efektiivne üür − tegevuskulud(enne laenumakseid ja makse). - Cap rate:
NOI / hind (või turuväärtus)— turu „rahavoohind”. - Cash-on-cash (CoC):
aastane rahavoog pärast võlga / sissemakstud raha. - DSCR:
NOI / aastane võlaserviis— laenu teenindamise kattekordaja. - LTV:
laen / väärtus— finantsvõimenduse tase. - CapEx: kapitalikulud (katusevahetus jms), ei ole igakuised remondid.
Valemid (kiirviit)
| Näitajad | Valem | Märkus |
|---|---|---|
| Efektiivne üür | GPR × (1 − tühiolek%) | soovi korral lahuta ka krediidikahjum |
| NOI | Efektiivne üür − OPEX | OPEX = tegevuskulud (haldustasu, kindlustus, maksud, hooldus, kommunaalid omaniku kanda) |
| Cap rate | NOI / hind | kasuta ostuhinda või turuväärtust |
| Võlaserviis (aastas) | annuiteet(P, i/12, n·12) × 12 | intress i, periood n aastates |
| DSCR | NOI / võlaserviis | >= 1.20 on tavapärane nõue |
| Cash-on-cash | (NOI − võlaserviis) / oma kapital | „omaniku rahavoog” / sissemakse + sulgemiskulud |
| Kogutootlus (liht) | (rahavoog + väärtuse kasv + põhiosa vähenemine) / oma kapital | ennetakse makse; põhiosa vähenemine kasvatab omakapitali |
„Täielik pilt” – millest ROI koosneb?
- Operatiivne tulu: üür, parkimine, panipaigad, pesumasinad jne.
- Tegevuskulud (OPEX): kinnisvaramaks, kindlustus, haldus, hooldus, perioodiline remont, omaniku kommunaal.
- CapEx reserv: eelarvesta aastane padi (nt 5–10 €/m²) suuremateks töödeks.
- Finantseerimine: intress + põhiosa (annuiteet) — mõjutab rahavoogu, mitte NOI-d.
- Tühiolek/viivised: realistlikult 3–10% turu ja segmendi lõikes.
Praktiline näide (täpsem lahtikirjutus)
Eeldused: hind 150 000 €, üür 9 000 €/a, tühiolek 5%, OPEX 2 000 €/a, CapEx reserv 500 €/a. Laen: LTV 70% (105 000 €), intress 5% a.a., periood 25 a (annuiteet). Oma kapital 45 000 € + 3 000 € sulgemiskulusid = 48 000 €.
- Efektiivne üür: 9 000 × (1 − 0.05) = 8 550 €
- OPEX + CapEx: 2 000 + 500 = 2 500 €
- NOI = 8 550 − 2 500 = 6 050 €
- Võlaserviis (ligikaudu): annuiteet 105 000 €, 5%, 25 a ≈ 7 398 €/a
- DSCR = 6 050 / 7 398 = 0.82 (liiga madal; pank tõenäoliselt ei rahasta nii või nõuab rohkem omakapitali)
- Cap rate = 6 050 / 150 000 = 4.03%
- Cash-on-cash (pärast võlga): (6 050 − 7 398) / 48 000 = −2.8% (negatiivne rahavoog)
Tõlgendus: Sellise üüri ja kulude juures on objekt alla veapiiri; vaja kas madalamat hinda, kõrgemat üüri, väiksemat OPEX-i või soodsamat laenu.
Kiire tundlikkus (sama objekt)
| Stsenaarium | NOI (€) | Cap rate | DSCR | CoC |
|---|---|---|---|---|
| Üür +10% (9 900 €/a) | 6 905 | 4.60% | 0.93 | −1.0% |
| Hind −10% (135 000 €) | 6 050 | 4.48% | 0.86 | −2.2% |
| Intress 4% | 6 050 | 4.03% | 0.97 | −0.5% |
| OPEX −500 € | 6 550 | 4.37% | 0.89 | −1.8% |
Näeme, et intress ja hind on siin määravad. Väikegi paranemine võib viia CoC nulli lähedale; jätkusuutlikuks rahastamiseks sihi DSCR ≥ 1.20.
Võrdlus: brutotootlus, netotootlus, cap rate, CoC
| Mõõdik | Valem | Milleks sobib | Piirang |
|---|---|---|---|
| Brutotootlus | üür / hind | kiire sõel | ei arvesta kulusid ega tühiolekut |
| Netotootlus | (üür − OPEX) / hind | kiirem reaalsus | ei arvesta võlga |
| Cap rate | NOI / väärtus | turutaseme võrdlus | „võlavaba” mõõdik |
| Cash-on-cash | (NOI − võlaserviis) / oma kapital | omaniku rahajõud | tundlik finantseerimise tingimustele |
„Mis on minu murdepunkt?”
- Break-even üür (€/a):
OPEX + võlaserviis. - Break-even täituvus (%):
(OPEX + võlaserviis) / GPR.
Kui sinu keskmine täituvus jääb alla murdepunkti, muutub rahavoog negatiivseks.
Levinumad vead (ja kuidas vältida)
| Viga | Miks see on probleem | Parandus |
|---|---|---|
| CapEx ignoreerimine | „paberil ilus” NOI, praktikas ootamatu kulu | Eelarvesta CapEx reserv aastas |
| Tühiolek = 0% | liiga optimistlik rahavoog | Kasuta konservatiivset 3–10% |
| Segadus NOI vs rahavoog | NOI ei sisalda laenu; segadus viib vale DSCR-ni | Eralda operatiivne ja finants osa |
| Brutotootluse järgi ostmine | kulud ja maksud söövad tootluse | Vaata cap rate’i ja CoC’d |
| Ühekordsed kulud „ununevad” | tehing + renoveerimine vähendab CoC-d | Lisa sulgemiskulud ja alg-CapEx oma kapitalisse |
KKK
Kas põhiosa tagasimakse on kulu?
Raamatupidamises mitte; see on võla vähendamine. Rahavoos jah — see on osa igakuisest annuiteedist ja vähendab omaniku kätte jäävat sularaha. NOI-sse põhiosa ei kuulu.
Kumb on olulisem: cap rate või cash-on-cash?
Cap rate võrdleb objekti enda rahavoogu turuhinnaga (võlavabalt). Cash-on-cash näitab sinu tootlust antud finantseerimise juures. Ostul vaata mõlemat.
Kuidas modelleerida üüri ja kulude kasvu?
Kasuta eraldi aastakasvu eeldusi (nt üür +3%/a, OPEX +4%/a) ning lase kalkulaatoril simuleerida 5–10 aasta horisonti.
Mida DSCR mulle ütleb?
Kui DSCR ≥ 1.20, on rahavooline „padi” pangale enamasti piisav. Alla 1.0 tähendab, et NOI ei kata võlaserviisi.
Sõnastik
- NOI: Net Operating Income, operatiivne netotulu enne laenu ja makse.
- Cap rate: NOI suhtena väärtusesse; turu nõutav rahavootootlus.
- Cash-on-cash: omaniku aastatootlus sissemakstud rahale.
- DSCR: laenu teenindamise kattekordaja.
- OPEX: tegevuskulud, mis on vajalikud vara käigus hoidmiseks.
- CapEx: suuremad, perioodiliselt tekkivad kapitalikulud.
Soovitatav lugemine (ilma linkideta)
- Real Estate Finance and Investments — Brueggeman & Fisher
- Commercial Real Estate Analysis and Investments — Geltner & Miller
- What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow… — Frank Gallinelli
- The Book on Rental Property Investing — Brandon Turner